第659章 拆一还一
打过招呼坐下后，黄瀚没有给她俩泡茶，而是开了两罐健力宝，这还是县里送来的慰问品。
见萧蔷和陆瑶都一副好奇宝宝的模样。
黄瀚笑了道：“大人谈事情，你们俩孩子一边儿玩儿去！”
陆瑶立刻反驳道：“我比你整整大一个月，我是孩子，你就是小孩子！”
萧蔷也笑道：“我比你俩大一岁，你们才是孩子！”
“小蔷，别胡闹，我们有正事谈。”萧妈妈喝止道。
“小燕子，你去排练吧，别耽误我们谈事情。”陆惠道。
“我们不能听啊？”
“就是谈谈工作，你们当然能听，但是我保准你们不感兴趣。”黄瀚道。
“好吧，我们去排练了。”
见女儿出去了，萧妈妈开门见山道：“马县长今天找我俩谈心了，谢谢你啊！”
“这没什么，你们好好干，争取三年内升副处。”
正科级是一道门槛，绝大多数干部在这一级止步，能够升到处级又是一番天地。
萧妈妈只是副科，调她组建“家园集团”直接提正科，陆惠的副科一直没有落实，这回终于到手了。
她俩心里当然高兴，真心感激黄瀚，也对未来充满期待。
因为以前对于她们来说，处级简直是可望而不可及，现如今貌似近在咫尺。
接下来黄瀚指点她俩怎么把‘家园集团’的架子搭起来。
这种单位基本上用不着体力劳动，但是需要很多能说会道的。
下岗再就业的四零五零人员中有不少没有级别的“以工代干”，这些人社会阅历丰富，有领导经验，能耍嘴皮子、写写材料、跑跑腿。
黄瀚建议她们俩物色一二十个调来“家园集团”，争取一两个星期后开始着手置换豆制品厂附近隶属于房管所的房子。
那一片的私房比例不高，绝大多数是房管所和单位的房产，都是解放前的老屋。
“家园集团”虽然是股份制，但县政府是大股东，公对公能够解决的问题当然要最大化利用。
否则就得面临一所房子要谈判两次的困扰。
先由拥有产权的单位采取置换的办法腾出房子，“家园集团”只需要跟单位谈补偿，当然能够省事、省钱。
此时住宅楼的设计不敢恭维，居然还有垃圾井，绝大多数住宅楼都在两栋楼之间修一排矮矮的车棚。
车棚是独立的长方形大概三五个平方，一户给一个。
黄瀚决定采取后世广泛使用的假一层设计，商品房普遍砌五层、六层。
最底层楼高两米二，用做车棚、车库。
“家园集团”计划中募集股金一千万左右。
砌住宅楼的成本要远低于建造商用楼、教学楼，土建加上通水通电的费用一百块出头一个平方就差不多了。
因为住宅楼一层高度三米左右，商用楼高度基本上是五米六，质量标准也不一样。
考虑到现在家庭的购买力，房子不宜太大，掌握一梯两户，一户两室一厅五十平方米、一户三居室七十平方。
银行利息这么贵，时间就是效益，资金一旦到位，用不着等地块全部拆出来再动工，完全可以先在豆制品厂的几十亩地皮上动工。
“自强建筑公司”已经建造了很多栋住宅楼，没有筒子楼的设计，都是采取黄瀚一梯两户，最底层做车棚、车库的创意。
这种住宅楼在沪城、杭城赢得好评如潮。
由于节约工期能增加资金的周转率，节约银行利息，所以建造一般住宅楼，“自强建筑公司”做到了半个月内拿下一层。
如果是日长夜短气温高的夏季，完全做得到十二天拿下一层楼。
以“自强建筑公司”当下的力量，完成一栋五六层的住宅楼，三个月工期足以。
估摸着“家园集团”能够募集一千万资金，这些钱应该能够完成一千套商品房的承建。
再充分利用好商品房预售这个大杀器，争取过年前完成两千套。
拆迁的原则当然是公平公正公开，条件一视同仁，“拆一还一”。
八十年代末九十年代初有不少混合产权的房子。
比如说拆迁户被拆的房子三十平方米，拿了六十平方米的一套房子，但是人家不肯买下多出的面积，咋办？
好办，多出来的面积算租赁，按照一个平方多少钱交房租。
黄瀚给出了合理的房租价格，一个平方米的租金以房价除以一百二十计算后再除以二作为基本租金。
此时的房价不虚高，如果购买一套房子用于出租，获得的租金怎么着也得大于银行利息呀，当下五年期的银行利息都接近百分之十了。
所以黄瀚给出了一年的房租合理价是房价的百分之十，考虑到租户的承受力，又考虑到投资房地产是为了享受涨价红利。
一线城市外来人口多，房租水涨船高，买房子用于出租应该不会低于存款利息。
但是在三四线城市截然不同，以租金养房子应该贴本，因此打了对折。
考虑问题必须面面俱到，房租不能便宜，这样才能够逼着承租户咬牙买房，这才是做好事。
免得到了高房价时代依旧租房子住的群众没地儿买后悔药。
买房子比租房子合算，才能够推动三水县房地产业的繁荣。
耍赖行为如何杜绝？
说实话，在九十年代之前玩穷狠的人家屡见不鲜。
三水县民间有句老话“共产党的天下还能让人活不下去？”
因此总有少部分讹政府的，他们明明有自食其力的能力，却死皮赖脸要救济。
不要脸无敌！对于这种人只能采取仅仅满足最低生存标准的模式。
住上商品房就甭想了，因为好房子的租金不便宜。
只能由房管所给老旧房子，仨瓜俩枣的租金是不是收得上来，用不着太计较，原本房管所的那些老房子也没花什么成本。
陆惠有拆迁经验，她在“黄陈居委会”任职期间经历过好几次拆迁，绝大多数思想工作都是居委会主任在做。
哪个居委没几个“滚刀肉”？
总有办法对付这种人，除非真是烂到没边儿的。
这时就能体现出社会主义优越性，首先人数众多的干部群体都有义务为国家、地方的大发展出力流汗。
“滚刀肉”难道没有工作单位？
他的子女不需要入学？参军？分配工作？哪怕是干个体也得批营业执照啊！
“滚刀肉”难道都没有嫡亲在政府部门或者在银行、供电、烟草等等国企工作的？
个体是渺小的，集体的力量很强大！
只要“学会弹钢琴”，没有进行不了的拆迁，况且黄瀚的出发点就是掌握公平原则，不厚此薄彼。
新闻中经常看到“钉子户”的房子如同炮楼一样竖在路中央。
出现这种个体严重妨碍了集体的案例，黄瀚认为那地儿的干部都应该就地免职！
因为出现这种案例只有两种现象，一是干部没有能力，不称职。
二是自身毛病太多腰杆子不硬，不敢采取强制手段怕惹祸上身。
所以黄瀚和王慧、陆惠谈得最多的就是树立形象，一定要阳光拆迁，坚决不能让“滚刀肉”获得一点点额外的好处，不肯老实人吃哑巴亏。
胸中有正气，路自然越走越宽。
承建单位当然是“自强建筑公司”，用自己的队伍放心，质量、价格都不可能乱来。
因为黄道舟、黄瀚、黄进心里都有一杆秤，不屑于赚黑心钱！
见王慧和陆惠都在记录，黄瀚讲得很慢，还不时解答她俩的疑问。
不知不觉中，外面已经没了音乐声和歌声。
“黄瀚，都过了十二点了，你想饿死我们呀！”陆瑶推开门伸进脑袋一脸不高兴道。
黄瀚此时正在讲商品房预售这种缺德冒烟的运营方法，陆惠听得津津有味，不满意被陆瑶打断了，道：
“吃饭不着急，这一会儿饿不死！你别打岔！”
陆瑶吐了吐舌头白了黄瀚一眼，把门关上了。
外面传来萧蔷埋怨的声音：“我说对了吧！他们肯定是有大事情商量。”
“不会吃完饭再商量啊！”陆瑶的声音很大，满肚子不服气。
黄瀚笑了，道：“咱们走吧，我也饿了，去我家一起吃饭！边吃边谈。”
没有事先通知，这时候去“事竟成饭店”太有可能没有桌子，更加不可能有包厢，因此黄瀚还是在家里招待。
出了大礼堂，正好遇到了张春梅、王慧玲、成文阁等等，他们已经在徽派宅院吃完饭回来了。
黄瀚、邱老师不在，张春梅和高老师负责排练，都是合作好几年的搭档，有默契，根本用不着黄瀚叮嘱什么。
下午安排的是几首红歌大合唱，乐队已经合练过几次，现在仅仅是为了增加熟练度。
三天后，县里发出红头文件，为了改善人民群众居住条件，成立“家园房地产开发有限公司”，由于缺乏资金，向全县的单位、个人募股。
本着谁投资谁受益的基本原则，不搞摊派。
交通局积极响应，出资一百万成为第一家入股的单位。
黄道舟表态积极支持县里的工作，拿出八十万稿费入股，成为了参股的第一位自由人。
干嘛才投八十万？黄道舟的稿费都已经到手了五百万。
三水县是个小地方，搞房地产开发其实没啥大意思，有钱何不如拿去沪城囤房子？
黄进的工程接得越多，接收到抵工程款的房子越多。
黄瀚家拿出现钱买下这些房产用于租赁，黄进的“自强建筑公司”才周转得开。
因此“风牌专卖店”和“事竟成饭店”的盈利除了用于扩张，其余的有一大半转化成了沪城、杭城的房产。
张禹根如今是包租公，手底下有二十几个人，其中有俞独膀儿和几个残疾人。
他们负责管理这些房产、收租。
改革开放初期，搞建筑的事故率比较高，死亡、伤残免不了。
“自强建筑公司”的工地也会出现事故，赔钱、善后的工作必须有。
丢了一只手的残疾人肯定不能干建筑工，干收租的活儿当然能够胜任。
给死于事故的建筑工家属安排一个旱涝保收的工作必须有，来张禹根这里管理房产，这工作是个人就能干，而且能够干得长久。
投资房地产必须立足于大城市，建房子没有囤房子赚，黄瀚当然比谁都清楚。
他之所以让三水县早早地把房地产开发搞出来，真的不是为了牟取暴利。
而是为了三水县更快更好地发展，也是为了让出资的干部和群众增收。
因为房地产开发元年开始的两三年，房价相当搞笑，首都、沪城、杭城、省城普通商品房价格仅仅是四百到五百多一个平方。
这价格跟如三水县这样的县城相比较，连一倍都不足，二十年后呢？少说点也得五六倍呀！
黄瀚清清楚楚记得，二零零七年，三水县市中心的房价两千六百块，杭城西湖区商品房的均价接近两万。
一九八七年手里有钱，准备投房地产，该往哪儿投？只要不是傻子，都应该选择一线城市。
黄瀚没忘了实验中学、实验小学的老师、校长，第二天排练时就做了一番宣传。
他鼓动老师们把家里的钱都凑出来参股，要求他们不惜借亲朋好友的钱，万万不能把钱拿去买大彩电。
这个时代的绝大多数人都在干傻事。
这时一台日本进口的二十一英寸彩电价格三四千，价值都赶上十几个平方的房子了，在首都、沪城这些钱也值七八个平方。
黄瀚好心好意劝老师们，家用电器以后会越来越先进，价格会越来越便宜。
把原本准备买彩电、冰箱、洗衣机、收录机改善生活的钱省下来入股。
话说得很满，简直是拍胸脯保证，入股的收益肯定远大于银行利息。
其他人黄瀚不管，他可以给所有的老师和校长吃定心丸。
入股收益达不到超过银行利息的预期，实验小学、中学的老师、校长们，有一个算一个，黄瀚包赔损失！
如果入股后反悔了，不要紧，原价转让给黄瀚，利息按照银行一年期的存款利息，有几个月算几个月。
但是有先决条件，只有实验中学和实验小学的老师能够享受这个承诺。
见萧蔷和陆瑶都一副好奇宝宝的模样。
黄瀚笑了道：“大人谈事情，你们俩孩子一边儿玩儿去！”
陆瑶立刻反驳道：“我比你整整大一个月，我是孩子，你就是小孩子！”
萧蔷也笑道：“我比你俩大一岁，你们才是孩子！”
“小蔷，别胡闹，我们有正事谈。”萧妈妈喝止道。
“小燕子，你去排练吧，别耽误我们谈事情。”陆惠道。
“我们不能听啊？”
“就是谈谈工作，你们当然能听，但是我保准你们不感兴趣。”黄瀚道。
“好吧，我们去排练了。”
见女儿出去了，萧妈妈开门见山道：“马县长今天找我俩谈心了，谢谢你啊！”
“这没什么，你们好好干，争取三年内升副处。”
正科级是一道门槛，绝大多数干部在这一级止步，能够升到处级又是一番天地。
萧妈妈只是副科，调她组建“家园集团”直接提正科，陆惠的副科一直没有落实，这回终于到手了。
她俩心里当然高兴，真心感激黄瀚，也对未来充满期待。
因为以前对于她们来说，处级简直是可望而不可及，现如今貌似近在咫尺。
接下来黄瀚指点她俩怎么把‘家园集团’的架子搭起来。
这种单位基本上用不着体力劳动，但是需要很多能说会道的。
下岗再就业的四零五零人员中有不少没有级别的“以工代干”，这些人社会阅历丰富，有领导经验，能耍嘴皮子、写写材料、跑跑腿。
黄瀚建议她们俩物色一二十个调来“家园集团”，争取一两个星期后开始着手置换豆制品厂附近隶属于房管所的房子。
那一片的私房比例不高，绝大多数是房管所和单位的房产，都是解放前的老屋。
“家园集团”虽然是股份制，但县政府是大股东，公对公能够解决的问题当然要最大化利用。
否则就得面临一所房子要谈判两次的困扰。
先由拥有产权的单位采取置换的办法腾出房子，“家园集团”只需要跟单位谈补偿，当然能够省事、省钱。
此时住宅楼的设计不敢恭维，居然还有垃圾井，绝大多数住宅楼都在两栋楼之间修一排矮矮的车棚。
车棚是独立的长方形大概三五个平方，一户给一个。
黄瀚决定采取后世广泛使用的假一层设计，商品房普遍砌五层、六层。
最底层楼高两米二，用做车棚、车库。
“家园集团”计划中募集股金一千万左右。
砌住宅楼的成本要远低于建造商用楼、教学楼，土建加上通水通电的费用一百块出头一个平方就差不多了。
因为住宅楼一层高度三米左右，商用楼高度基本上是五米六，质量标准也不一样。
考虑到现在家庭的购买力，房子不宜太大，掌握一梯两户，一户两室一厅五十平方米、一户三居室七十平方。
银行利息这么贵，时间就是效益，资金一旦到位，用不着等地块全部拆出来再动工，完全可以先在豆制品厂的几十亩地皮上动工。
“自强建筑公司”已经建造了很多栋住宅楼，没有筒子楼的设计，都是采取黄瀚一梯两户，最底层做车棚、车库的创意。
这种住宅楼在沪城、杭城赢得好评如潮。
由于节约工期能增加资金的周转率，节约银行利息，所以建造一般住宅楼，“自强建筑公司”做到了半个月内拿下一层。
如果是日长夜短气温高的夏季，完全做得到十二天拿下一层楼。
以“自强建筑公司”当下的力量，完成一栋五六层的住宅楼，三个月工期足以。
估摸着“家园集团”能够募集一千万资金，这些钱应该能够完成一千套商品房的承建。
再充分利用好商品房预售这个大杀器，争取过年前完成两千套。
拆迁的原则当然是公平公正公开，条件一视同仁，“拆一还一”。
八十年代末九十年代初有不少混合产权的房子。
比如说拆迁户被拆的房子三十平方米，拿了六十平方米的一套房子，但是人家不肯买下多出的面积，咋办？
好办，多出来的面积算租赁，按照一个平方多少钱交房租。
黄瀚给出了合理的房租价格，一个平方米的租金以房价除以一百二十计算后再除以二作为基本租金。
此时的房价不虚高，如果购买一套房子用于出租，获得的租金怎么着也得大于银行利息呀，当下五年期的银行利息都接近百分之十了。
所以黄瀚给出了一年的房租合理价是房价的百分之十，考虑到租户的承受力，又考虑到投资房地产是为了享受涨价红利。
一线城市外来人口多，房租水涨船高，买房子用于出租应该不会低于存款利息。
但是在三四线城市截然不同，以租金养房子应该贴本，因此打了对折。
考虑问题必须面面俱到，房租不能便宜，这样才能够逼着承租户咬牙买房，这才是做好事。
免得到了高房价时代依旧租房子住的群众没地儿买后悔药。
买房子比租房子合算，才能够推动三水县房地产业的繁荣。
耍赖行为如何杜绝？
说实话，在九十年代之前玩穷狠的人家屡见不鲜。
三水县民间有句老话“共产党的天下还能让人活不下去？”
因此总有少部分讹政府的，他们明明有自食其力的能力，却死皮赖脸要救济。
不要脸无敌！对于这种人只能采取仅仅满足最低生存标准的模式。
住上商品房就甭想了，因为好房子的租金不便宜。
只能由房管所给老旧房子，仨瓜俩枣的租金是不是收得上来，用不着太计较，原本房管所的那些老房子也没花什么成本。
陆惠有拆迁经验，她在“黄陈居委会”任职期间经历过好几次拆迁，绝大多数思想工作都是居委会主任在做。
哪个居委没几个“滚刀肉”？
总有办法对付这种人，除非真是烂到没边儿的。
这时就能体现出社会主义优越性，首先人数众多的干部群体都有义务为国家、地方的大发展出力流汗。
“滚刀肉”难道没有工作单位？
他的子女不需要入学？参军？分配工作？哪怕是干个体也得批营业执照啊！
“滚刀肉”难道都没有嫡亲在政府部门或者在银行、供电、烟草等等国企工作的？
个体是渺小的，集体的力量很强大！
只要“学会弹钢琴”，没有进行不了的拆迁，况且黄瀚的出发点就是掌握公平原则，不厚此薄彼。
新闻中经常看到“钉子户”的房子如同炮楼一样竖在路中央。
出现这种个体严重妨碍了集体的案例，黄瀚认为那地儿的干部都应该就地免职！
因为出现这种案例只有两种现象，一是干部没有能力，不称职。
二是自身毛病太多腰杆子不硬，不敢采取强制手段怕惹祸上身。
所以黄瀚和王慧、陆惠谈得最多的就是树立形象，一定要阳光拆迁，坚决不能让“滚刀肉”获得一点点额外的好处，不肯老实人吃哑巴亏。
胸中有正气，路自然越走越宽。
承建单位当然是“自强建筑公司”，用自己的队伍放心，质量、价格都不可能乱来。
因为黄道舟、黄瀚、黄进心里都有一杆秤，不屑于赚黑心钱！
见王慧和陆惠都在记录，黄瀚讲得很慢，还不时解答她俩的疑问。
不知不觉中，外面已经没了音乐声和歌声。
“黄瀚，都过了十二点了，你想饿死我们呀！”陆瑶推开门伸进脑袋一脸不高兴道。
黄瀚此时正在讲商品房预售这种缺德冒烟的运营方法，陆惠听得津津有味，不满意被陆瑶打断了，道：
“吃饭不着急，这一会儿饿不死！你别打岔！”
陆瑶吐了吐舌头白了黄瀚一眼，把门关上了。
外面传来萧蔷埋怨的声音：“我说对了吧！他们肯定是有大事情商量。”
“不会吃完饭再商量啊！”陆瑶的声音很大，满肚子不服气。
黄瀚笑了，道：“咱们走吧，我也饿了，去我家一起吃饭！边吃边谈。”
没有事先通知，这时候去“事竟成饭店”太有可能没有桌子，更加不可能有包厢，因此黄瀚还是在家里招待。
出了大礼堂，正好遇到了张春梅、王慧玲、成文阁等等，他们已经在徽派宅院吃完饭回来了。
黄瀚、邱老师不在，张春梅和高老师负责排练，都是合作好几年的搭档，有默契，根本用不着黄瀚叮嘱什么。
下午安排的是几首红歌大合唱，乐队已经合练过几次，现在仅仅是为了增加熟练度。
三天后，县里发出红头文件，为了改善人民群众居住条件，成立“家园房地产开发有限公司”，由于缺乏资金，向全县的单位、个人募股。
本着谁投资谁受益的基本原则，不搞摊派。
交通局积极响应，出资一百万成为第一家入股的单位。
黄道舟表态积极支持县里的工作，拿出八十万稿费入股，成为了参股的第一位自由人。
干嘛才投八十万？黄道舟的稿费都已经到手了五百万。
三水县是个小地方，搞房地产开发其实没啥大意思，有钱何不如拿去沪城囤房子？
黄进的工程接得越多，接收到抵工程款的房子越多。
黄瀚家拿出现钱买下这些房产用于租赁，黄进的“自强建筑公司”才周转得开。
因此“风牌专卖店”和“事竟成饭店”的盈利除了用于扩张，其余的有一大半转化成了沪城、杭城的房产。
张禹根如今是包租公，手底下有二十几个人，其中有俞独膀儿和几个残疾人。
他们负责管理这些房产、收租。
改革开放初期，搞建筑的事故率比较高，死亡、伤残免不了。
“自强建筑公司”的工地也会出现事故，赔钱、善后的工作必须有。
丢了一只手的残疾人肯定不能干建筑工，干收租的活儿当然能够胜任。
给死于事故的建筑工家属安排一个旱涝保收的工作必须有，来张禹根这里管理房产，这工作是个人就能干，而且能够干得长久。
投资房地产必须立足于大城市，建房子没有囤房子赚，黄瀚当然比谁都清楚。
他之所以让三水县早早地把房地产开发搞出来，真的不是为了牟取暴利。
而是为了三水县更快更好地发展，也是为了让出资的干部和群众增收。
因为房地产开发元年开始的两三年，房价相当搞笑，首都、沪城、杭城、省城普通商品房价格仅仅是四百到五百多一个平方。
这价格跟如三水县这样的县城相比较，连一倍都不足，二十年后呢？少说点也得五六倍呀！
黄瀚清清楚楚记得，二零零七年，三水县市中心的房价两千六百块，杭城西湖区商品房的均价接近两万。
一九八七年手里有钱，准备投房地产，该往哪儿投？只要不是傻子，都应该选择一线城市。
黄瀚没忘了实验中学、实验小学的老师、校长，第二天排练时就做了一番宣传。
他鼓动老师们把家里的钱都凑出来参股，要求他们不惜借亲朋好友的钱，万万不能把钱拿去买大彩电。
这个时代的绝大多数人都在干傻事。
这时一台日本进口的二十一英寸彩电价格三四千，价值都赶上十几个平方的房子了，在首都、沪城这些钱也值七八个平方。
黄瀚好心好意劝老师们，家用电器以后会越来越先进，价格会越来越便宜。
把原本准备买彩电、冰箱、洗衣机、收录机改善生活的钱省下来入股。
话说得很满，简直是拍胸脯保证，入股的收益肯定远大于银行利息。
其他人黄瀚不管，他可以给所有的老师和校长吃定心丸。
入股收益达不到超过银行利息的预期，实验小学、中学的老师、校长们，有一个算一个，黄瀚包赔损失！
如果入股后反悔了，不要紧，原价转让给黄瀚，利息按照银行一年期的存款利息，有几个月算几个月。
但是有先决条件，只有实验中学和实验小学的老师能够享受这个承诺。