第238章 ． 合作开发
这也太垄断了吧，平白无故的让人家多出一笔。既然这笔钱是黄文斌收的，他也不好说什么。这就是所谓的屁股问题，垄断大家都恨，可自己是垄断受益者的时候，很容易就会转变看法。
比如说黄文斌就想起来，松山建设过程中，有个农民工忽然暴病身亡，解剖的时候说是早就身染重病，可是为了赚钱养家，不得不辛苦支撑。当时电视台还好找捐款来着。要是早做体检，不就能够避免这样的事情了吗。
“谢谢侯叔叔。”黄文斌说。
“好了，具体怎么干，以后再慢慢商量，总之你做好准备就行。”侯市长说，“我会尽快落实的。我先去开房了，你也别客气，挑几个好的吧，今天是胡老板请客，你别和他争，下次你找个地方请客好了。”
黄文斌才不想和别人争请客呢，侯市长都这么说了，他也没法子。下次该去哪里请客呢？要是拉到五德大酒家去，万一丁诗诗或者肖蕾被盯上了，那就糟糕了。这个死色鬼，说不定会打什么坏主意。
所以还是要在外面请，就这么吃饭，侯市长肯定是不肯的，要说带色的，在省城里太危险，出了省城，黄文斌又不认识地方，难道还要来这个谷庄？黄文斌在这儿可不认识人，难道还要侯市长找好地方和女人，黄文斌只过去付钱？
平常人的话，这么做没问题。可是到了侯市长这个层次，光出钱似乎显得太弱，显得黄文斌没关系没底蕴，连请客都请不好，会被其他老板瞧不起……算了，反正黄文斌就是没关系没底蕴，被人瞧不起也是难免的。
回到房间里面，侯市长交代了两句，就带着几个小姐去房间了。赵老板和曹老板见状，也搂着小姐告辞了。黄文斌也想走，就被胡老板拉到一边：“黄老板，听说现在松山要开发了，是不是真的？”
这当然是真的，不过侯市长既然能跑到这么偏僻的地方来接受这个胡老板的宴请，可见吧胡老板当成了亲信。黄文斌才不信胡老板真不知道呢，这只是开场白而已。“应该是真的把。”黄文斌也说。
“我是做地产生意的，现在正发愁没有好项目呢。”胡老板说，“黄老板你弄到了好几千亩的地，可不可以分一点出来，让我也开发个小区什么的？”
“这时候还看不准呢。”黄文斌拒绝了，现在分出去？开什么玩笑呢，起码也要等快速路修好，松山和市区的距离缩短以后，土地才会开始升值。“我现在都还在规划呢，也不知道要用哪一些地。要建学校，要建医院，还有商场电影院什么的，算一算位置都很紧张了呢。”
能混上侯市长这种关系，胡老板可一点都不糊涂，直接就看穿了黄文斌的想法，“这个地方呢，以后肯定会升值，能升值多少，大家都说不准。黄老板看来是信心很足，想要待价而沽。不过您想一想，黄老板做其他生意，可能很成功，但是做地产生意自己建小区来卖，这恐怕是头一回吧？”
“的确是头一回。”黄文斌说。
“这地产开发，里面道道可多了，就算是有侯市长照顾，也未必能顺利。在下不才，在地产界倒是爬摸滚打了一段日子，其他东西没什么长处，各处门路都是比较熟。如果能够合作，相信能够大大减少黄老板的时间。”胡老板说。
这么说好像倒是挺有道理的，黄文斌还真没搞过房地产，如果有人领路的话，倒是能够少走些弯路——前提是别给人领到死路上去。“可是我现在真的还没定下来要怎么开发。”黄文斌说。
与其让胡老板这个不知根底的人插一腿，还不如从丁六根和张利华两人的关系上面找。他们虽然没坐过房地产，但是认识的人多，关系也广。通过他们的人际网络，可以多认识几个房地产老板，然后再挑合适的来合作。
“看来黄老板不太相信我的实力啊。”胡老板笑了笑，“我父亲是以前城建三局的书记。后来城建改组，他就退休了。不过很多关系还在。如果我们合作的话，我可以说服城建的领导们给你最好的折扣。”
省城以前有很多建设局，专门做土建的，从一局二局三局一直到八局，里面有些很早就破产取消了，有些一直延续到今天。其中城建三局就是里面的佼佼者，不但活着，还活得很好，改组成了股份制公司，经常四处接活。到省城里面走一圈，十个工地里面至少有一个挂着城建三局的牌子——当然哪些真是他们干的，哪些是挂着他们牌子的包工头，黄文斌就弄不清楚了。
如果真的有城建三局的关系，黄文斌可真是动心了。怎么说这也是老牌企业，质量很有保证，而且家大业大的，做的工程多了，什么规矩都懂，也不用黄文斌多担心。“城建三局啊？听说他们收费很贵的啊。”黄文斌欲擒故纵。
“贵是比较贵，那个百年大计，质量为先嘛。”胡老板拿出了杀手锏，“给了折扣以后，比其他的建筑商也贵不了多少。而且还有一个很大的好处！我可以让他们延后收款，等你拿到了预售许可证，再跟你收钱。”
“预售许可证！”黄文斌吓了一跳，有这么好的条件吗？他既然打算要做房地产，当然找人打听过。人家的独门秘籍打听不出来，大路货还是知道一点的。“真的可以等拿到预售许可证才付建筑款？”
要开发房地产，拿钱跟政府买地，买了以后就要找建筑公司，最没本事的，就要预付建筑费用，然后人家进场开工，一边建一边给各阶段的建筑费钱，等房子建完了，钱也给的差不多了，就可以拿去卖了——这样需要的资金成本很多，赚头不大，简直就是辱没地产商的名声。
高等级的地产商，可以从政府手里把土地赊出来，然后找了建筑商，也不用先给钱，让他们先干着。等到建筑封顶，就可以拿去银行抵押贷款，贷了款，给政府一部分做土地款，给建筑商一部分做土建款，可以撑到拿预售许可证。
拿到预售许可证就可以打广告卖楼了。卖掉一部分，把前期款项付清，剩下的都是赚的。此所谓空手套白狼，占用资金很少，可以同时铺开很多楼盘，在地产行业兴兴向荣的今天，这才是地产商们暴富的法门。
他们经常抱怨房地产行业的利润率其实不高，利润率不高是真的，如果用他们列出来的成本计算，买地花了多少多少，建设费用花了多少多少，银行利息多少多少，算下来利润率有20%到30%就不错了。
问题是真实成本其实压根没有这么多，从头到尾，他们就是用银行贷款来买空卖空。如果用真实成本算，这利润率可就高了去了，200%到300%都很平常，2000%，3000%也不是没有过。
黄文斌是新手，信誉当然是空白的，在政府和银行都没有过硬的关系，和人家地产大鳄比不了。接着建省城中学的机会拿到免费的地，已经算是运气很好，再奢望别的，也太贪心了。
按照黄文斌原来的想法，就是等中华船舶升到顶，就把股票全给卖了，套现以后拿出五亿来建学校，其他的先建个小区，也不用贷款，手头钱能建多少建多少，等建好了，从松山到市区的新路大概也修好了，正好可以赶个早集，把房子卖出去以后，再开发其他的地。
这么干比较稳妥，也不用借助外力，问题是速度太慢，要赶在房地产寒潮来临之前开发完，只能把大块大块的未开发地卖给别人。既然是未开发地，钱自然也不会太多，赚的少一点，黄文斌也只能知足了。但如果这个胡老板真的能够说服三建给出这种优惠条件，黄文斌完全可以大干快上，先把自己的地弄上一大片建筑再说。到时候卖出去，赚的钱可就多多了。
“当然不是无限制的。”胡老板说，“城建三局也不是开银行的，垫资也是有限度的。而且预售许可证能不能拿到，这是你自己的事。具体来说，就是一个普通大小十几栋楼的小区，封顶之后四个月内，可以帮你垫资。”
这也足够了，黄文斌原来可以建一个小区的话，现在可以建两个，赚的钱多了一倍还不止。“那你要什么条件呢？”黄文斌问。
胡老板当然所谋甚大，“小区什么的，黄老板看来是不肯放手，我也就不夺人所爱了。开一个购物中心也可以，就好像飞龙购物中心那样的，名牌店，超市，餐饮，都集中在一起。松山现在连大超市都没有，要是以后开发了起来，有这么个购物中心，应该会有生意吧。”
工厂虽然好，住宅价更高，若为商地故，两者皆可抛。商业用地要是做好了，那真是寸土寸金。就好像飞龙购物中心一样，简直就是一个生金蛋的鹅，每个月都有大笔大笔的租金可以收。黄文斌开发了住宅，胡老板想着把最精华的商业地抓在手里。
比如说黄文斌就想起来，松山建设过程中，有个农民工忽然暴病身亡，解剖的时候说是早就身染重病，可是为了赚钱养家，不得不辛苦支撑。当时电视台还好找捐款来着。要是早做体检，不就能够避免这样的事情了吗。
“谢谢侯叔叔。”黄文斌说。
“好了，具体怎么干，以后再慢慢商量，总之你做好准备就行。”侯市长说，“我会尽快落实的。我先去开房了，你也别客气，挑几个好的吧，今天是胡老板请客，你别和他争，下次你找个地方请客好了。”
黄文斌才不想和别人争请客呢，侯市长都这么说了，他也没法子。下次该去哪里请客呢？要是拉到五德大酒家去，万一丁诗诗或者肖蕾被盯上了，那就糟糕了。这个死色鬼，说不定会打什么坏主意。
所以还是要在外面请，就这么吃饭，侯市长肯定是不肯的，要说带色的，在省城里太危险，出了省城，黄文斌又不认识地方，难道还要来这个谷庄？黄文斌在这儿可不认识人，难道还要侯市长找好地方和女人，黄文斌只过去付钱？
平常人的话，这么做没问题。可是到了侯市长这个层次，光出钱似乎显得太弱，显得黄文斌没关系没底蕴，连请客都请不好，会被其他老板瞧不起……算了，反正黄文斌就是没关系没底蕴，被人瞧不起也是难免的。
回到房间里面，侯市长交代了两句，就带着几个小姐去房间了。赵老板和曹老板见状，也搂着小姐告辞了。黄文斌也想走，就被胡老板拉到一边：“黄老板，听说现在松山要开发了，是不是真的？”
这当然是真的，不过侯市长既然能跑到这么偏僻的地方来接受这个胡老板的宴请，可见吧胡老板当成了亲信。黄文斌才不信胡老板真不知道呢，这只是开场白而已。“应该是真的把。”黄文斌也说。
“我是做地产生意的，现在正发愁没有好项目呢。”胡老板说，“黄老板你弄到了好几千亩的地，可不可以分一点出来，让我也开发个小区什么的？”
“这时候还看不准呢。”黄文斌拒绝了，现在分出去？开什么玩笑呢，起码也要等快速路修好，松山和市区的距离缩短以后，土地才会开始升值。“我现在都还在规划呢，也不知道要用哪一些地。要建学校，要建医院，还有商场电影院什么的，算一算位置都很紧张了呢。”
能混上侯市长这种关系，胡老板可一点都不糊涂，直接就看穿了黄文斌的想法，“这个地方呢，以后肯定会升值，能升值多少，大家都说不准。黄老板看来是信心很足，想要待价而沽。不过您想一想，黄老板做其他生意，可能很成功，但是做地产生意自己建小区来卖，这恐怕是头一回吧？”
“的确是头一回。”黄文斌说。
“这地产开发，里面道道可多了，就算是有侯市长照顾，也未必能顺利。在下不才，在地产界倒是爬摸滚打了一段日子，其他东西没什么长处，各处门路都是比较熟。如果能够合作，相信能够大大减少黄老板的时间。”胡老板说。
这么说好像倒是挺有道理的，黄文斌还真没搞过房地产，如果有人领路的话，倒是能够少走些弯路——前提是别给人领到死路上去。“可是我现在真的还没定下来要怎么开发。”黄文斌说。
与其让胡老板这个不知根底的人插一腿，还不如从丁六根和张利华两人的关系上面找。他们虽然没坐过房地产，但是认识的人多，关系也广。通过他们的人际网络，可以多认识几个房地产老板，然后再挑合适的来合作。
“看来黄老板不太相信我的实力啊。”胡老板笑了笑，“我父亲是以前城建三局的书记。后来城建改组，他就退休了。不过很多关系还在。如果我们合作的话，我可以说服城建的领导们给你最好的折扣。”
省城以前有很多建设局，专门做土建的，从一局二局三局一直到八局，里面有些很早就破产取消了，有些一直延续到今天。其中城建三局就是里面的佼佼者，不但活着，还活得很好，改组成了股份制公司，经常四处接活。到省城里面走一圈，十个工地里面至少有一个挂着城建三局的牌子——当然哪些真是他们干的，哪些是挂着他们牌子的包工头，黄文斌就弄不清楚了。
如果真的有城建三局的关系，黄文斌可真是动心了。怎么说这也是老牌企业，质量很有保证，而且家大业大的，做的工程多了，什么规矩都懂，也不用黄文斌多担心。“城建三局啊？听说他们收费很贵的啊。”黄文斌欲擒故纵。
“贵是比较贵，那个百年大计，质量为先嘛。”胡老板拿出了杀手锏，“给了折扣以后，比其他的建筑商也贵不了多少。而且还有一个很大的好处！我可以让他们延后收款，等你拿到了预售许可证，再跟你收钱。”
“预售许可证！”黄文斌吓了一跳，有这么好的条件吗？他既然打算要做房地产，当然找人打听过。人家的独门秘籍打听不出来，大路货还是知道一点的。“真的可以等拿到预售许可证才付建筑款？”
要开发房地产，拿钱跟政府买地，买了以后就要找建筑公司，最没本事的，就要预付建筑费用，然后人家进场开工，一边建一边给各阶段的建筑费钱，等房子建完了，钱也给的差不多了，就可以拿去卖了——这样需要的资金成本很多，赚头不大，简直就是辱没地产商的名声。
高等级的地产商，可以从政府手里把土地赊出来，然后找了建筑商，也不用先给钱，让他们先干着。等到建筑封顶，就可以拿去银行抵押贷款，贷了款，给政府一部分做土地款，给建筑商一部分做土建款，可以撑到拿预售许可证。
拿到预售许可证就可以打广告卖楼了。卖掉一部分，把前期款项付清，剩下的都是赚的。此所谓空手套白狼，占用资金很少，可以同时铺开很多楼盘，在地产行业兴兴向荣的今天，这才是地产商们暴富的法门。
他们经常抱怨房地产行业的利润率其实不高，利润率不高是真的，如果用他们列出来的成本计算，买地花了多少多少，建设费用花了多少多少，银行利息多少多少，算下来利润率有20%到30%就不错了。
问题是真实成本其实压根没有这么多，从头到尾，他们就是用银行贷款来买空卖空。如果用真实成本算，这利润率可就高了去了，200%到300%都很平常，2000%，3000%也不是没有过。
黄文斌是新手，信誉当然是空白的，在政府和银行都没有过硬的关系，和人家地产大鳄比不了。接着建省城中学的机会拿到免费的地，已经算是运气很好，再奢望别的，也太贪心了。
按照黄文斌原来的想法，就是等中华船舶升到顶，就把股票全给卖了，套现以后拿出五亿来建学校，其他的先建个小区，也不用贷款，手头钱能建多少建多少，等建好了，从松山到市区的新路大概也修好了，正好可以赶个早集，把房子卖出去以后，再开发其他的地。
这么干比较稳妥，也不用借助外力，问题是速度太慢，要赶在房地产寒潮来临之前开发完，只能把大块大块的未开发地卖给别人。既然是未开发地，钱自然也不会太多，赚的少一点，黄文斌也只能知足了。但如果这个胡老板真的能够说服三建给出这种优惠条件，黄文斌完全可以大干快上，先把自己的地弄上一大片建筑再说。到时候卖出去，赚的钱可就多多了。
“当然不是无限制的。”胡老板说，“城建三局也不是开银行的，垫资也是有限度的。而且预售许可证能不能拿到，这是你自己的事。具体来说，就是一个普通大小十几栋楼的小区，封顶之后四个月内，可以帮你垫资。”
这也足够了，黄文斌原来可以建一个小区的话，现在可以建两个，赚的钱多了一倍还不止。“那你要什么条件呢？”黄文斌问。
胡老板当然所谋甚大，“小区什么的，黄老板看来是不肯放手，我也就不夺人所爱了。开一个购物中心也可以，就好像飞龙购物中心那样的，名牌店，超市，餐饮，都集中在一起。松山现在连大超市都没有，要是以后开发了起来，有这么个购物中心，应该会有生意吧。”
工厂虽然好，住宅价更高，若为商地故，两者皆可抛。商业用地要是做好了，那真是寸土寸金。就好像飞龙购物中心一样，简直就是一个生金蛋的鹅，每个月都有大笔大笔的租金可以收。黄文斌开发了住宅，胡老板想着把最精华的商业地抓在手里。